乐竞体育官网一文读懂｜住房租赁从业人员职业化研究报告自2016年“租售并举”、“房住不炒”国策推出后，随着国家对住房租赁行业政策支持力度不断加大，住房租赁行业进入快速、稳定发展时期，全国机构化运营公寓门店数量激增。根据ICCRA住房租赁产业研究院统计，截至2021年10月全国住房租赁热点城市共录得60个租赁住房品牌运营机构的1,709个租赁住房项目，合计管理房间规模450,017间，租赁住房项目和房间规模分别较2019年增长71.24%和131.6%。

　　与此同时，行业从业人员匮乏、资历素质不均衡、招聘难度大、流动率高的问题开始凸显。特别是在2021年国家提出大力发展保障性租赁住房的国策后，未来行业的加速扩张会使从业人员职业化问题更为严重。在此背景下，开展本课题的研究将极具前瞻性意义。

　　基层运营人员年轻化是行业共同特点，基本以“95后”为主。集团职能部门从业人员年龄结构与基层从业人员有较明显差异，以80后为骨干力量。在性别构成方面，现有基层运营人员并未出现严重的结构失衡现象，男女比例大致均衡。

　　从业人员所学专业不特定，国内尚无租赁住房运营管理专业学科教育，酒店管理专业学生相对更适应租赁住房运营岗位。

　　住房租赁行业基层运营从业人员的薪酬结构构成通常分为两部分，即基础薪资和奖金提成（含年终奖）。新入行基层从业人员基础月薪标准在6,000-8,000元之间，略高于酒店行业基础岗位工作人员。集团职能部门从业人员薪酬较为固定，除业务拓展部门外，支持部门从业人员薪酬基本构成为基础薪资和固定奖金，薪酬水平与岗位对应的市场水平基本一致。薪酬福利待遇缺乏行业统一标准，在工作内容趋同的情况下，基层从业人员更易向薪资待遇更好的企业流动。

　　现阶段晋升空间不明朗。从企业管理角度看，扁平化管理减少了管理层级，有利于业务信息快速上传下达，提高企业适应市场的能力，同时降低了相应的管理成本，提高企业经营效率。但是管理层级的减少也意味着员工晋升通道减少，并且要求员工有复合工作能力，这对员工的能力提出了更高的要求，但激励的手段却减少了。目前住房租赁行业基层从业人员的晋升就面临这种尴尬的局面，从管家升任店长后，在业务条线很难再有晋升空间，很容易造才的流失。

　　专业不对口的毕业生在参加工作后适应过程长，在这一过程中，部分毕业生会感到实际工作与认知有较大差异，因此会选择离开这个行业。据参与调研的企业反馈，约有20%-30%的大学毕业新入职的基层员工或管培生会在六个月内离职。住房租赁运营企业基层员工平均从业年限为1-2年。

　　从调研了解到，现有住房租赁行业尚无专业学历教育和职业教育。住房租赁从业人员职业化专业教育尚处于空白阶段。

　　目前住房租赁行业从业人员培训主要是通过市场化培训和企业内部培训两种途径实现。住房租赁行业市场化培训大部分由二房东运营经验介绍、中介机构业务转型经验介绍转化而来，具有一定的实操性和经验借鉴意义，但总体而言理论总结不足、缺乏体系化，与行业发展速度、机构化及重资产的商业模式不匹配。

　　租赁住房运营机构的企业内部培训也是由运营实践经验总结而来，结合企业文化形成具有强实操性的培训课程。目标是通过短期培训（一般为两周左右），实现新入职员工快速上岗。培训内容以销售技巧、标准作业流程、安全管理等与运营实践相关的内容为主，而对行业发展逻辑则较少涉及。对参与培训的员工而言，通过培训可以掌握工作手册，但缺乏对行业发展全貌的了解，很难使员工自发将职业发展目标与现有岗位统一起来。而且企业内部培训往往强调企业文化，企业经营逻辑也各有特点，培训内容有明显的企业烙印。在员工跳槽至其他租赁住房运营机构后，需重新进行培训，无形中增加了企业培训的时间成本和经济成本。

　　综上所述，我国住房租赁行业进入快速发展时期尚不足十年乐竞体育官网，形成规范、稳定发展还需较长时间的探索和调整。而行业从业人员职业化体系尚未构建完成，仍处于摸索阶段。行业从业人员年轻化、从业时间短、经验积累稍显单薄，行业培训体系不完善也制约着从业人员职业化体系构建的进程。对于住房租赁行业从业人员的专项管理办法尚未有具体出台且落地执行的政策。

　　我国住房租赁行业起步较晚，尚处于早期发展阶段，从业人员职业化进程才刚起步。住房租赁行业发展成熟的国家，在数十年甚至上百年行业发展过程中，逐渐形成了住房租赁行业从业人员的职业化进程，在标准化、规范化和制度化三方面实现从业人员的职业化。

　　以住房租赁行业已有百年发展历史的美国为例，已经形成住房租赁行业从业人员培训体系和准入制度。培训体系分为学科专业教育和社会职业培训两种。

　　美国的部分高校开设相关学科专业培养对口专业人员。如美国波特兰大学就开设了 Property Management 专业，专门为租赁住房行业培养对口人才。在2006年由美国公寓协会（NAA）牵头，编写了行业第一本工具书《Multifamily Housing》，内容包括：行业发展概览、投资概论、财务概论、开发导论、运营与管理、市场营销与租赁、法律法规、行业领导力、人力资源管理、案例分析、行业资源、习题集等多个篇章。

　　在学科教育之外，美国公寓协会推出美国公寓经理人认证（CAM）的线上课程，广泛开展社会职业培训。此外，美国房地产全球化培训机构IREM也为租赁住房行业推出了公寓管理人（CPM）认证课程。

　　在日本，也有相应的行业准入制度。一是建立“宅建士”制度，提高从业门槛，限制机构盲目扩张。在日本从事住房租赁业务需要通过全国统一考试，取得从业资格证“宅建士”；住房租赁公司设立分店时，须聘请具有6年以上从业经验者或“宅建士”，且5名员工中必须有一位“宅建士”；二是建立住房租赁管理人员登记制度，提高住房管理人员的信息透明度。

　　从国际经验可以看出，住房租赁行业职业化体系建设需要从体系化培训以及行业标准建立入手。加强行业标准建设，逐渐规范从业人员工作标准，有利于促进培训体系的标准化，有效扩大从业人员规模，加速从业人员职业化进程。同时，逐步向学科教育过渡和渗透，以便在行业真正实现规模化、标准化发展时期，能够有坚实的人才培养体系和基础。

　　职业化包含人的职业素养、职业要求和职业技能三个部分。实现住房租赁行业从业人员职业化是要伴随着行业整体发展步调，不断调整、完善实施途径的一个过程。

　　职业化的实现是要达到工作状态的标准化、规范化和制度化。建立健全住房租赁行业标准化体系是实现住房租赁行业从业人员职业化的基础。

　　目前住房租赁运营企业，特别是自持开发住房租赁项目的企业巨额成本沉淀，企业经营压力大，经营利润微薄，精细化管理更偏重成本控制，在工作岗位配比、从业人员薪资福利、晋升空间和职业培训等方面难以施展，导致从业人员稳定性不足，对从业人员职业化培养周期不足。只有行业的商业模式闭环真正形成，住房租赁运营企业卸掉沉淀成本的压力，专注于运营精细化管理，给予从业人员可期的职业发展路径，促使从业人员长期扎根于住房租赁行业，才能实现从业人员的职业化发展。

　　“十四五”期间40个重点城市计划新筹集保障性租赁住房650万套，行业从业人员数量存在明显缺口。从业人员的职业化建设也须提上日程。建立住房租赁行业培训体系是加快从业人员职业化建设的重要一环。

　　建立住房租赁行业从业人员培训体系应秉承学校教育与社会教育相结合、系统性培训和阶段性培训相结合、基础岗位教育和管理岗位教育相结合三个原则。

　　积极推动高校、职业技术学校开设住房租赁相关专业，培养科班出身专业人才；同时开发社会教育系统性课程体系，不拘一格降人才。

　　根据市场、行业的变化，不断完善阶段性培训体系，配合学校教育和系统化社会教育体系，提供对职业技能、职业素养提升有助益的短期课程。

　　开发管理岗位教育体系。目前住房租赁行业培训课程基本面向基层从业人员，在资产管理层面的培训课程暂时短缺。而行业发展逻辑基于资产管理理念，随着越来越多房地产企业转型，面向管理岗位的培训也不可或缺。

　　ICCRA年终重磅研究成果——《中国住房租赁市场蓝皮书·2021》正式发布，关注ICCRA公号扫描文末下方二维码即可获取报告全文。

　　ICCRA 住房租赁产业研究院是中国饭店协会公寓委员会指导成立的研究机构，致力于推动行业标准建立，探索我国住房租赁长效发展模式。